Avec le durcissement de la regulation short-term et l'explosion de la demande corporate, la medium-term (civil lease, mobility lease) s'impose comme une alternative crédible à l'Airbnb classique. Mais laquelle est vraiment la most profitable ? Simulation calculated sur un T2 Parisian.
Le cadre de la comparaison
Pour comparer objectivement les deux stratégies, nous prenons un cas type représentatif : un T2 de 45m² in Paris 11e, furnished aux standards premium, proche métro, pour une secondary residence avec change of use (Airbnb) ou civil lease (medium-term).
Scénario 1 : Short-term letting (Airbnb)
Hypothèses de base
- Prix moyen per night : 180€ (selon saison, 140-250€)
- Taux d'occupation annual : 72% (263 nuits)
- Ménage facturé : 60€ par séjour, ~50 séjours/an
Revenus et charges
| Poste | Montant annual |
|---|---|
| Recettes nuitées brutes (263 × 180€) | 47 340€ |
| + Frais de ménage (refacturés voyageur) | 3 000€ |
| = Revenus bruts | 50 340€ |
| – Commission plateforme Airbnb (3%) | –1 420€ |
| – Fees gestion (18% TTC) | –8 520€ |
| – Ménages opérationnels | –3 000€ |
| – Linge & consommables | –1 800€ |
| – Taxe de séjour (collectée pour city hall) | –2 200€ |
| – Charges copropriété + taxe foncière | –3 100€ |
| – Assurance PNO + divers | –600€ |
| Revenu net before impôts | 29 700€ |
Tax Airbnb (LMNP real regime)
After depreciation du bien (approximately 15 000€/an pour un T2 Parisian à 450 000€), le résultat fiscal est proche de zéro during les 10 premières years. Impôt estimé : ~500€/an.
Revenu net after impôts : ~29 200€/an
Scénario 2 : Medium-term letting (civil lease)
Hypothèses de base
- Loyer monthly (civil lease, free rent) : 2 100€ (soit 47€/m² — au-dessus du marché encadré)
- Taux d'occupation : 95% (3 baux moyens dans l'year, 2-3 semaines de vacance entre chaque)
Revenus et charges
| Poste | Montant annual |
|---|---|
| Recettes loyers (2 100€ × 11,4 months) | 23 940€ |
| – Fees gestion (13% TTC) | –3 112€ |
| – Charges copropriété + taxe foncière | –3 100€ |
| – Assurance PNO + divers | –600€ |
| – Maintenance occasionnelle | –400€ |
| Revenu net before impôts | 16 728€ |
Tax medium-term (LMNP real regime)
Même logique qu'en short-term. Résultat fiscal nul ou négatif les 10 premières years. Impôt estimé : 0€.
Revenu net after impôts : ~16 728€/an
Verdict : Airbnb most profitable ?
Sur le papier, oui. 29 200€ contre 16 728€ : Airbnb dégage ~12 500€ de plus per year. Mais cette comparaison brute masque des réalités importantes à intégrer :
Coûts cachés de la short-term
- Changement d'usage permanent : 250 000 à 450 000€ d'investissement initial (compensation) pour un T2 Paris 11e. À amortir sur 15-20 years.
- Usure accélérée du bien : 50+ rotations/an vs 3 en medium-term. Mobilier et équipements à remplacer 3-4x plus souvent.
- Stress et imprévus : avis négatifs, conflits voyageurs, déclarations AirCover, gestion d'incidents.
- Risque réglementaire : les règles Airbnb in Paris se durcissent chaque year. Hypothèse crédible d'une limite à 90 nights ou d'une taxe spécifique à moyen terme.
Beforeages cachés de la medium-term
- Zéro change of use : économie immédiate de plusieurs centaines de milliers d'euros.
- Revenus ultra-stables : 3 baux/an, paiements monthlys garantis, vacance locative < 5%.
- Usure minimale : locataires adultes et respectueux (cadres, expatriés), bien mieux entretenu qu'en short-term.
- Zéro gestion quotidienne : pas of accueil voyageur hebdomadaire, pas de ménage entre séjours, pas d'escalade voyageurs.
- Sécurité juridique : pas soumis à l'évolution de la regulation short-term.
L'écart réel se resserre — et s'inverse souvent
Une fois intégrés le coût de la compensation amortie (15 000-20 000€/an) et l'usure prématurée du bien (5 000-8 000€/an), le différentiel Airbnb vs medium-term n'est plus que de 2 000-5 000€/an. Pour an owner ne disposant pas du capital initial pour la commercialité, la medium-term devient largement most profitable.
Tableau de décision
| Votre situation | Strategy recommandée |
|---|---|
| Résidence principale | Airbnb 90 nights (simple, profitable) |
| Résidence secondaire avec change of use | Airbnb ou medium-term (au cas par cas) |
| Résidence secondaire sans change of use | Medium-term (civil lease / mobilité) |
| Petite surface (< 30m²) | Medium-term ou long-term |
| Grande surface familiale (> 80m²) | Long-term LMNP (stabilité + profitability) |
| Vous habitez hors Paris / à l'étranger | Medium-term (zéro gestion) |
L'équilibre gagnant selon nous
Pour la majority des owners Parisians que we support chez Full Concierge in 2026, la medium-term via civil lease représente le meilleur compromis :
- Rentabilité nette proche de l'Airbnb une fois les coûts cachés intégrés
- Zéro investissement initial en commercialité
- Stabthe incomees comparable au bail classique
- Usure du bien maîtrisée
- Tranquillité totale pour the owner
Nous observons of ailleurs un basculement progressif de notre parc : en 2023, 70% de nos biens étaient en short-term Airbnb. En 2026, la répartition est de 40% Airbnb, 45% medium-term, 15% long-term. Ce n'est pas un hasard.
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Chaque bien est unique. La stratégie optimale dépend de la localisation, de la surface, de votre situation tax personnelle, et de vos objectifs patrimoniaux. Notre simulation comparative gratuite intègre tous ces paramètres et chiffre précisément l'impact sur 10 years pour chaque scénario.
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